Städtebau

Lage, Größe, Fristen

Das Projekt befindet sich am Fuße des Schlossberges und hat das Ausmaß von knapp 79 000 m². Städtebaulich gliedert sich der geplante Bildungscampus auf den östlichen Bereich Exerzierplatz mit knapp 33 000 m² und westliches Kasernenareal mit ca 46 000 m² (insgesamt etwa 11 Fußballplätze oder das 12-fache des Hauptplatzes Hainburgs). Die Grundstücke befinden sich ca 40 Höhenmeter über dem Hauptplatz und ca 60 Höhenmeter über der Donaulände [ÖEK+Flächenwidmung 2023: s.0_03, s.1_58; NÖ Atlas: Höhenangaben]

Das Kasernenareal befindet sich derzeit in der Widmung (BS) Bauland – Sondergebiet Kaserne,
Der Exerzierplatz befindet sich derzeit in der Widmung (Gspo) Grünland – Sportstätten.

Das gesamte Areal soll in drei Phasen gebaut werden. Die Bauphasen enden mit den Jahren 2027, 2030 und 2033  [ÖEK+Flächenwidmung 2023: s.5_29b (3.9)]. Der gesamte Zeitraum für die Umsetzung beträgt somit ca 10 Jahre  [s.1_28b (2.6)]. Dieser Zeithorizont entspricht auch der Angabe des Bauträgers  [Bauträger Halpin GmbH, Eurocampus:_FAQ n.16, Apr 2024].

Als die ersten sollen dabei in den kommenden 2 Jahren die Bildungseinrichtungen umgesetzt werden: „Der erste Bauabschnitt ist für 2024/2025 geplant. Dabei werden ausschließlich Bildungseinrichtungen inkl. der zugehörigen Verwaltungseinrichtungen gebaut. Geplant sind Kindergarten, private Volksschule, Fachhochschulen und das dafür erforderliche studentische Wohnen.“ [Bauträger Halpin GmbH, Apr 2024: Homepage_FAQ n.15] . Die aktuellsten Angaben diesbezüglich: siehe Homepage des Bauträgers [Halpin GmbH, Eurocampus].

„Beginn und Fertigstellung des Gymnasiums sind von zahlreichen Faktoren abhängig, zB Dauer des Widmungsverfahrens, allfällige Notwendigkeit einer Änderung des Bebauungsplanes, Zeitpunkt der Einreichung…“  Eine grobe Abschätzung mit Baubeginn binnen 2 Jahren, Bauvollendung binnen 5 Jahren ab Baubeginn sowie Verlängerungsmöglichkeit dieser Fristen (gem. § 24 NÖ Bauordnung 2014) wurde von der Landesregierung mitgeteilt  [Mail vom Vertreter der NÖ Landesregierung, Abteilung Bau- und Raumordnungsrecht (RU1), St. Pölten, Mai 2024]  – die Errichtung kann somit etwa 7-9 Jahre bertragen (als evtl. optionaler Parameter wurde hier auch ein „zeitweiser Leerstand“ erwähnt).

Widmungen, Nutzungen, räumliche Umsetzung

Die geplanten Widmungsflächen bestehen aus

  1. Gymnasium, Kindergarten samt Verkehrsflächen ca 21 200 m² und Rest der Konversionsfläche ca 11 450 m² auf dem Exerzierplatz und
  2. Bildungscampus (mit Fachhochschule) ca 20 700 m² und Bereich BKN-5,0-A1 (Bauland Kerngebiet für nachhaltige Bebauung) samt Verkehrsflächen Vp von ca 25 200 m² auf dem Kasernenareal.
  3. Ein Teil des Kasernenareals ca 17 000 m² (derzeit Wald, meist Hanglage) wird rückgewidmet.

 

Von den Nutzungen her gliedert sich das geplante Gesamtareal auf

  1. Bildung (Gymnasium, Kindergarten, Bildungscampus mit Fachhochschule) inkl. student. Wohnen,
  2. öffentliche Nutzung, Wohnen, Betriebe im Bereich Bauland Kerngebiet BKN-5,0-A1: „gemäß 16 (1) Z.2 NÖ Raumordnungsgesetz (ROG) 2014 sind Kerngebiete für öffentliche Gebäude, Versammlungsstätten, Wohngebäude sowie für Betriebe bestimmt“ [ÖEK+Flächenwidmung 2023: s.1_43]. „Durch die Umwidmung im Baulandkerngebiet wird eine adäquate Möglichkeit der Nutzung des ehemaliges Kasernenareals geschaffen, da sowohl die Nutzung zu Wohn- als auch zu betrieblichen Zwecken zugelassen ist“ [ÖEK+Flächenwidmung 2023: s.1_44]. „Im Bezug auf § 3 (4) NÖ ROG 2014 wird darauf hingewiesen, dass das Gesamtmaß an Wohnbauland um 19 680 m² steigt…“ [ÖEK+Flächenwidmung 2023: s.1_58],
  3. Verkehrsflächen – diese dienen zur Erschließung der oben genannten Bereiche, auf dem Kasernenareal Verkehrsflächen privat (Vp), am Exerzierplatz Verkehrsflächen öffentlich (Vö),
  4. „Innerstädtische Konversionsfläche“ auf dem Exerzierplatz – dieser Bereich hat keine bestimmte Funktion – mit Änderung des Örtlichen Entwicklungskonzeptes (ÖEK) kann sie für die kommenden Baulanderweiterungen verwendet werden [ÖEK+Flächenwidmung 2023: s.1_31].

Abb. STB-03

Räumliche Umsetzung

Der letzte bekannte Bebauungs-Entwurf  [ÖEK+Flächenwidmung 2023: s.3_44, s.3_45 – Quelle: Arch. Maurer und Partner, Juli 2023]  wurde in der Flächenwidmungsdokumentation vom Sept 2023 praktisch in der gleichen Form verwendet sowohl auf dem Plan vom Büro Paikl  [siehe oben]  als auch bei weiteren Spezialisten/Konsulenten – Entwässerung bzw. Wasser/Kanal  [ÖEK+Flächenwidmung 2023: s.6_04], Strategische Umweltprüfung  [s.3_44], Naturverträglichkeitsprüfung  [s.4_23], Verkehrsuntersuchung  [s.5_10].

Bei 3- bis 5-geschoßiger Bebauung anhand dieser Gebäude-Grundrissen können die Vauvolumen ca. wie folgend aussehen.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  Abb. STB-04

[ÖEK und Flächenwidmungsplan 2023: s.3_45 – Strategische Umweltprüfung, Nutzungskonzept 2023, Bebauungsstudie, Visualisierung Kasernenareal]

Den genauen Letztstand der geplanten räumlichen Umsetzung kann man auf der Homepage vom Bauträger Halpin GmbH ansehen  [Halpin GmbH, Eurocampus].

Bebauungsdichte, GFZ, G, BGF, Gebäudehöhen / Bauklassen.

Wie dicht auf dem Grundstück gebaut werden kann, bestimmt die s.g. Geschossflächenzahl (GFZ). Für die unterschiedlichen Bereiche des gesamten Areals gelten GFZ von 2,0 bis 5,0; Sondergebiete Bildungscampus sowie Gymnasium, Kindergarten sind ohne GFZ-Definition [ÖEK+Flächenwidmung 2023: s.1_43-46].

Geschossflächenzahl GFZ ist das Verhältnis zw. Gebäudeflächen und der Grundstücksfläche: Fläche aller oberirdischen Geschossflächen oder auch Grundrissebenen bis zur Fassade (d.h. inkl.Wände) (G) zur Fläche des Grundstücks (Fb) ergibt die Geschossflächenzahl (GFZ).

[ https://www.architektur-lexikon.de/cms/lexikon/40-lexikon-g/564-geschossflaechenzahl.html?fbclid=IwAR34os9RhNdzBJJ7Umm_jFcmQfyR8DiUvG5GS_8HYre-NzCm02Yrns2MoNc ]

Am Gesamtareal (Kasernenareal und Exerzierplatz) wurde zusätzlich festgestellt, dass gemäß Raumordnungsvertrag eine Bruttogeschossfläche (BGF) von 80 000 m² nicht überschritten werden darf  [ÖEK+Flächenwidmung 2023: s.1_44b]. Bruttogeschossfläche eines Gebäudes bezeichnet Fläche aller Geschossflächen / Gebäudegrundrissen inklusive Wänden, diesmal aber auch unterirdisch (= alle Kellergeschosse dabei).

Die höchste Bebauungsdichte befindet sich auf dem Bereich Bauland Kerngebiet BKN-5,0-A1 (GFZ = 5,0) [ÖEK+Flächenwidmung 2023: s.1_44b]. Sollte die theoretische Obergrenze ausgenutzt werden, so könnte man auf dem Grundstück von 19 626 m² theoretisch 98 130 m² oberirdische Geschossflächen bauen können (= 19 626 x 5,0).

Abb. STB-06

Die Gebäudehöhen, die auf dem BKN-5,0-A1 theoretisch möglich sind, erstaunen. Die jetzigen Gebäudegrundrisse (= bebaute Fläche auf dem Grundstück) machen lt. Entwurf vom Juli 2023 insgesamt  9605 m² aus. Verteilt man die maximalen 98 130 m² oberirdische Geschossflächen auf die letzten Gebäudegrundrisse auf dem BKN-5-A1, kommt man bis zu 10-11  Stockwerken (98 130 / 9605 = 10,2 Geschosse).

Die max. Höhen sind begrenzt durch Bauklassen (BK) – diese sind derzeit nicht definiert – sie sollen erst später, nach der Umwidmung festgestellt werden. In Niederösterreich entspricht die jeweilige Bauklasse (BK I bis VII) etwa der Anzahl der Stockwerke inkl Erdgeschoss (EG).

Aus den Angaben in der Verkehrsuntersuchung [ÖEK+Flächenwidmung 2023: s.5_64b, 5_66b] geht hervor, dass ca 49 000 m² BGF für den Bereich BKN-5,0-A1 (öffentlich, Wohnen, Betriebe) geplant sind. Nach Einbeziehung der Bruttogeschoss-Limitierung von 80 000 m² für das Gesamtareal, kann man somit für den Bereich BKN-5,0-A1 mit etwa der Hälfte der theoretischen Bebauungsdichte ausgehen, weshalb hier eigentlich eine GFZ von 2,5 reichen würde…

[gezeichnet anhand Flächenwidmung 2023: 9_01, 9_02 Anhang]

Für den Campus (FH) und Gymnasium sowie Konversionsfläche bleiben dann ca 31 000 m² BGF. Der derzeitige Raumordnungsvertrag* muss hier natürlich ungeändert bleiben.

[*Der Raumordnungsvertrag war nicht Teil der ÖEK+Flächenwidmung 2023 – die genauen Erläuterungen konnten somit nicht abgelesen werden].

In einem schematischem Schnitt ist die erwähnte Bebauungsdichte dargestellt –  die ca 50% der max. theoretischen Dichte würde auf den aktuellen Gebäudegrundrissen mit 5-7 oberirdische Stockwerke bedeuten (hier strichliert die rechtlich max. Höhe). Manche Gebäudeteile bleiben 1- bis 3-geschossig [auf dem obigen Lageplan-Entwurf Abb-STB03 orange] und somit können die anderen Volumen höher sein.

Abb. STB-07

Alternative Nutzung- und Bebauungskonzepte, Stadtbild Hainburgs

Die Stadtmauer Hainburgs von ca 2,5km mit 15 Türmen zieht sich von der Donau bis zum Schlossberg und trägt wesentlich zum Stadtbild Hainburgs bei. Wenn an dem visuell exponiertem Kasernenareal und Exerzierplatz eine respektvolle Bebauung / Bauvolumen stattfindet, kann nicht dazu kommen, dass z.B. die südlichen historischen Stadttürme durch neue Baukörper überdeckt werden.

„Das überlieferte Stadtbild wird bislang nur von den schmalen wahrzeichenhaften Türmen der Stadtbefestigung sowie der Stadtpfarrkirche überhöht. Es sollte auf dem inneren Areal keine weiteren turmartigen Kubaturen geben, da diese die historischen kleinformatigen Türme deutlich degradieren und die Gewichtung des Stadtbildes ortsunüblich verändern würden“ [ÖEK+Flächenwidmung 2023: s.2_67b – Stellungnahme Denkmalpflege].

Ein Konzept für Bebauung ähnlich der Struktur in der Altstadt mit mäßig verdichteter Form war vorhanden im Sept 2016.                                                                          

Abb. STB-08,09

Konversionsfläche - ein Teil des Exerzierplatzes

„Die übrige Fläche des Exerzierplatzes verbleibt im Sinne des Nutzungskonzeptes für Kasernenareal und Exerzierplatz in der Widmung Gspo (Grünland – Sportstätten) und könnte künftig zur Deckung eines mittel- bzw. langfristigen Erweiterungsbedarfs entsprechend der zeitgleichen Ausweisung im ÖEK (Örtliches Entwickungskonzept) als innerstädtische Konversionsfläche für Baulanderweiterung dienen.“ [ÖEK+Flächenwidmung 2023: s.1_47b]. Im Örtlichen Entwicklungskonzept ist geplant, auf den Parzellen 381/1,381/2 mit Fläche von knapp 33 000 m² (ca jetzige Wiese am Exerzierplatz) die bisherige Funktion „Sicherung von innerörtlichen Grünräumen / Schaffung von Freizeitanlagen“ durch „Ausweisung einer innerstädtischen Konversionsfläche für Baulanderweiterungen“ [Flächenwidmung 2023: s.1_31] zu ersetzen.

Abb. STB-10,11

[gezeichnet anhand Flächenwidmungsdokumentation Sept 2023, 9-Anhang_01]

[Flächenwidmungsdokumentation Sept 2023: s.1_31]

Freizeitzonen Hainburgs - Alternativen zum Exerzierplatz

Die Flächenwidmungsdokumentation vom Sept 2023 listet unter Strategischer Umweltprüfung einige Alternativen zu dem bekanntesten grünen Freiraum Hainburgs. Der Exerzierplatz mit seiner kompakten Fläche, zentralen Lage und der Tradition in der Vergangenheit (Veranstaltungen, Feste, Zirkus…) soll laut Planung zum Teil verbaut werden (Gymnasium, Kindergarten) und zum Teil als Reserve für Baulanderweiterung dienen (Änderung in ÖEK).

Nach Verlust der Widmung Grünland und Sport am Exerzierplatz sollen andere, sich im direkten Umfeld, bzw. am Gemeindegebiet befindlichen Anlagen und Flächen die Freizeitfunktion übernehmen – „generell zahlreiche weitere Erholungsflächen mit deutlich höherer Freizeitqualität (z.B. Schlossberg, Braunsberg, Donauauen und Donaulände sowie zahlreiche Sportstätten wie der lokale Tennis-, Fußball- und Golfplatz und das Bergbad).“ „Durch den gewählten Standort entsteht keine qualitative Versorgungslücke hinsichtlich grüner Infrastruktur.“ [Flächenwidmung 2023: s.3_46b]

Abb. STB-12

 

DI Peter Sedlak / Gruppe Bildung im Bestand                           Mai 2024                           Hainburg an der Donau

 

Quelle [ÖEK+Flächenwidmung 2023] : hier wird bezogen auf
Änderung des örtlichen Raumordnungsprogramms – Örtliches Enwicklunskonzept und Flächenwidmungsplan vom September 2023